Impuesto predial 2026: cómo se calcula, cuánto pagas y cómo saber si te subieron el avalúo

El impuesto predial es el tributo municipal que todo propietario de un inmueble en Colombia debe pagar cada año. Con el Decreto 1480 de 2025 que ordenó un incremento del 3% en los avalúos catastrales no actualizados, y la actualización masiva del IGAC en 527 municipios rurales, hay mucha confusión sobre cuánto se paga en 2026 y cómo se calcula. Esta guía te explica todo al detalle.

Respuesta rápida: El impuesto predial se calcula multiplicando el avalúo catastral de tu predio por una tarifa entre 5 y 16 por mil (0.5% a 1.6%) según el municipio. En Bogotá las tarifas van del 5.5 al 7 por mil para predios residenciales. En 2026, los avalúos no actualizados subieron 3% (Decreto 1480/2025), pero hay topes de incremento según la Ley 1995/2019: máximo 50% si tu predio no fue actualizado, IPC + 8 puntos si fue actualizado, y solo IPC si tu vivienda es estrato 1 o 2 con avalúo hasta 135 SMMLV.

¿Qué encontrarás en esta guía?

• Cómo se calcula el impuesto predial paso a paso
• Tabla de tarifas de Bogotá 2026 (referencia)
• Los topes de incremento según la Ley 1995/2019
• El Decreto 1480/2025 del 3% de incremento
• Exenciones y descuentos para estratos 1, 2 y 3
• Cómo saber si te subieron el avalúo
• Deducción en renta del predial pagado
• 12 preguntas frecuentes con respuestas detalladas

Cómo se calcula el impuesto predial

El cálculo del impuesto predial tiene tres componentes:

1. El avalúo catastral (la base gravable)

El avalúo catastral es el valor oficial que el IGAC o el catastro descentralizado asigna a tu predio. Se actualiza periódicamente mediante procesos de formación o actualización catastral.

Para 2026, el avalúo catastral se determina así:

• Predios con actualización reciente (formados o actualizados en 2024-2025): su avalúo técnico se mantiene o se ajusta según los criterios técnicos del IGAC
• Predios sin actualización en 2025: reciben un incremento automático del 3% según el Decreto 1480 de 2025
• Predios rurales en los 527 municipios donde el IGAC aplicó actualización masiva (Resolución 2057 de 2025): pueden tener incrementos mayores al 3%

2. La tarifa (por mil del avalúo)

La tarifa del impuesto predial está regulada por la Ley 44 de 1990:

• Tarifa general: entre el 5 y el 16 por mil del avalúo catastral (0.5% a 1.6%)
• Terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados: hasta el 33 por mil (3.3%)

Cada municipio fija su tarifa dentro de estos rangos según su necesidad fiscal. En Bogotá, las tarifas para predios residenciales urbanos van del 5.5 al 7 por mil, escalonadas según el rango de avalúo (Resolución SDH-000194 de 2025).

3. El cálculo final

Predial = Avalúo catastral × Tarifa por mil

Luego se aplica el tope de incremento según la Ley 1995 de 2019, que limita cuánto puede subir el predial de un año a otro.

Tabla de tarifas de Bogotá 2026 (predios residenciales urbanos)

La Resolución SDH-000194 de 2025 fijó los siguientes rangos de avalúo catastral y tarifas para predios residenciales urbanos en Bogotá para 2026:

Rango de avalúo catastral	Tarifa por mil	Cálculo para avalúo de ejemplo
$0 - $194.307.000	5,5	Avalúo $100M × 5,5/1000 = $550.000
$194.307.001 - $207.062.000	5,6	Avalúo $200M × 5,6/1000 = $1.120.000
$207.062.001 - $238.375.000	5,7	Avalúo $220M × 5,7/1000 = $1.254.000
$238.375.001 - $269.690.000	5,8	Avalúo $250M × 5,8/1000 = $1.450.000
$269.690.001 - $301.005.000	5,9	Avalúo $280M × 5,9/1000 = $1.652.000
$301.005.001 - $332.318.000	6,0	Avalúo $310M × 6,0/1000 = $1.860.000
$332.318.001 - $363.632.000	6,1	Avalúo $350M × 6,1/1000 = $2.135.000
$363.632.001 - $394.946.000	6,2	Avalúo $380M × 6,2/1000 = $2.356.000
$394.946.001 - $447.136.000	6,3	Avalúo $420M × 6,3/1000 = $2.646.000
$447.136.001 - $499.330.000	6,4	Avalúo $470M × 6,4/1000 = $3.008.000
$499.330.001 - $551.518.000	6,5	Avalúo $525M × 6,5/1000 = $3.412.500
$551.518.001 - $603.709.000	6,6	Avalúo $575M × 6,6/1000 = $3.795.000
$603.709.001 - $655.899.000	6,8	Avalúo $630M × 6,8/1000 = $4.284.000
$655.899.001 - $708.090.000	7,0	Avalúo $680M × 7,0/1000 = $4.760.000

Dato importante: estos rangos aplican solo para Bogotá. Cada municipio tiene su propia tabla de tarifas, generalmente publicadas en la normativa local o en la Secretaría de Hacienda.

Los topes de incremento (Ley 1995 de 2019)

Aunque el avalúo catastral haya subido 3% (Decreto 1480/2025), la Ley 1995 de 2019 establece topes al incremento del impuesto predial de un año a otro. Estos topes protegen a los contribuyentes de alzas abruptas:

Tope 1: predios con actualización catastral reciente

Si tu predio fue objeto de actualización catastral (formación o actualización técnica), el incremento del predial no puede superar el IPC + 8 puntos porcentuales frente al año anterior.

Ejemplo: si el IPC de 2025 fue 5%, el tope de incremento es 5% + 8% = 13%. Si tu predial era $1.000.000 en 2025, en 2026 no puede ser mayor a $1.130.000.

Tope 2: predios sin actualización catastral

Si tu predio no fue actualizado, el incremento del predial no puede superar el 50% del valor pagado el año anterior.

Ejemplo: si tu predial era $500.000 en 2025, en 2026 no puede ser mayor a $750.000 (aumento máximo del 50%).

Tope 3: viviendas de estratos 1 y 2 (escudo especial)

Para viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo catastral hasta 135 SMMLV (aproximadamente $236 millones en 2026), el incremento anual del predial no puede superar el 100% del IPC, incluso si hubo actualización catastral.

Ejemplo: si el IPC de 2025 fue 5%, el tope de incremento es 5% (no 13%). Si tu predial era $300.000 en 2025, en 2026 no puede ser mayor a $315.000.

Tope 4: predios mayores de 100 hectáreas

Para predios rurales de más de 100 hectáreas, el incremento del predial puede llegar hasta el doble (100% más) de lo pagado el año anterior.

Ejemplo: si tu predial era $5.000.000 en 2025, en 2026 puede ser hasta $10.000.000.

Tope general (Ley 44 de 1990)

En todos los casos, el incremento total del predial no puede superar el 100% (duplicar) lo pagado el año anterior, salvo para predios mayores de 100 hectáreas.

Dato importante: estos topes se aplican automáticamente por el municipio al momento de generar la factura del predial. Si crees que te aplicaron un incremento mayor, puedes presentar un derecho de petición para revisión.

Exenciones y descuentos para estratos 1, 2 y 3

Además de los topes de la Ley 1995, los predios de menores ingresos tienen otras protecciones:

Descuento por pronto pago

La mayoría de municipios otorgan un descuento del 10% si pagas el predial dentro del primer trimestre del año (generalmente hasta el último día hábil de marzo o abril). Algunas ciudades tienen descuentos escalonados:

• Pago en enero: 15% de descuento
• Pago en febrero: 10% de descuento
• Pago en marzo: 5% de descuento
• Pago después de abril: sin descuento

Exenciones para viviendas de interés social

En muchos municipios, las viviendas de interés social (VIS) y las viviendas de interés prioritario (VIP) están exentas del predial o tienen descuentos especiales. Las reglas varían por municipio.

Exención para predios rurales con pequeños productores

En zonas rurales, los predios de pequeños productores agropecuarios pueden tener exenciones totales o parciales, según la normatividad local.

Cómo saber si te subieron el avalúo en 2026

Para saber si te subieron el avalúo, compara el recibo del predial de 2026 con el de 2025:

1. Compara los avalúos

• Si el avalúo de 2026 es 3% mayor que el de 2025: se aplicó el Decreto 1480/2025
• Si el avalúo de 2026 es mucho mayor que el de 2025: probablemente hubo actualización técnica (formación o actualización catastral)
• Si el avalúo de 2026 es igual al de 2025: tu predio fue actualizado en 2024 o 2025 y no recibió cambio

2. Compara los prediales

• Si el predial de 2026 es mayor al de 2025: se aplicó un incremento en avalúo y/o tarifa
• Si el predial de 2026 es igual o menor al de 2025: tu predio está protegido por algún tope o exención

3. Revisa la factura oficial

La factura del predial incluye el avalúo, la tarifa aplicada, el cálculo del impuesto, y los descuentos o exenciones. Si tienes dudas, contacta a la Secretaría de Hacienda de tu municipio.

Deducción del predial en la declaración de renta

El impuesto predial pagado en el año gravable anterior se puede deducir de la declaración de renta según el artículo 115 del Estatuto Tributario (modificado por la Ley 2277 de 2022).

Características de la deducción:

• Aplica para personas naturales y empresas
• Tope: 1% del patrimonio líquido del contribuyente
• Requisito: tener el recibo oficial de pago (no la factura)
• Se deduce en el año gravable siguiente al pago

Ejemplo: si en 2025 pagaste $2.000.000 de predial y tu patrimonio líquido es $500.000.000, puedes deducir hasta $5.000.000 (1% del patrimonio). Como pagaste $2.000.000, deduces los $2.000.000 completos.

Dato clave: la deducción del predial en renta es una de las más fáciles de aplicar y puede reducir significativamente tu impuesto a la renta.

Una nota sobre responsabilidad

El impuesto predial es un tributo municipal con reglas específicas para cada ciudad. La información de esta guía es general y se basa en la normatividad nacional vigente al 15 de agosto de 2026.

Disclaimer importante: las tarifas, topes y exenciones específicas pueden variar según el municipio. Para información precisa sobre tu predial 2026, consulta la Secretaría de Hacienda de tu ciudad o el recibo oficial del predial. Si crees que hay un error en la factura, puedes presentar un derecho de petición ante la entidad.

Para saber cómo consultar el catastro de un predio en general, revisa la guía de consulta de catastro. Para entender el certificado catastral y cómo obtenerlo gratis, consulta la guía del certificado catastral. Para saber la diferencia entre matrícula inmobiliaria y cédula catastral, visita la guía comparativa. Para entender el catastro multipropósito y la reforma catastral, lee la guía del catastro multipropósito.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el impuesto predial en Colombia 2026?

El impuesto predial en Colombia se calcula multiplicando el avalúo catastral de tu predio por la tarifa aplicable según el municipio. La tarifa base está entre el 5 y el 16 por mil del avalúo (entre 0.5% y 1.6%), según la Ley 44 de 1990. Para terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados, la tarifa puede llegar hasta el 33 por mil. En Bogotá, las tarifas van del 5.5 al 7 por mil para predios residenciales urbanos según el rango de avalúo (Resolución SDH-000194 de 2025). El resultado se ajusta luego con los topes de incremento de la Ley 1995 de 2019 (máximo 50% respecto al año anterior para predios sin actualizar).

¿Cuánto es el predial 2026 en Bogotá?

El predial 2026 en Bogotá varía según el rango de avalúo catastral del predio. Para un avalúo de hasta $194.307.000, la tarifa es 5.5 por mil. Para avalúos entre $194.307.001 y $499.330.000, las tarifas van de 5.6 a 6.4 por mil. Para avalúos entre $499.330.001 y $1.000 millones, las tarifas van de 6.5 a 7.5 por mil. Para predios con avalúos superiores a $1.000 millones, las tarifas siguen subiendo progresivamente. El cálculo exacto se hace en el portal de la Secretaría de Hacienda de Bogotá o con la herramienta 'Pregúntale a Catia' de Catastro en Línea.

¿Cuánto subió el avalúo catastral en 2026?

En 2026, los avalúos catastrales de los predios urbanos y rurales que no fueron formados ni actualizados durante 2025 se incrementaron en un 3% según el Decreto 1480 de 2025. Este incremento se aplica automáticamente desde el 1 de enero de 2026. Los predios que sí fueron actualizados en 2025 tienen su nuevo avalúo técnico y no reciben el 3% automático. Adicionalmente, el IGAC aplicó una actualización masiva en 527 municipios rurales mediante la Resolución 2057 de 2025, lo que puede significar incrementos mayores para predios rurales en esos municipios.

¿Cuál es el límite de incremento del predial en 2026?

El límite de incremento del predial en 2026 depende del tipo de predio, según la Ley 1995 de 2019: 1) Predios con actualización catastral reciente: el incremento no puede superar el IPC + 8 puntos porcentuales frente al año anterior. 2) Predios sin actualización: el incremento máximo es del 50% del valor pagado el año anterior. 3) Viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo hasta 135 SMMLV: el incremento no puede superar el 100% del IPC (escudo especial para hogares vulnerables). 4) Predios mayores de 100 hectáreas: el impuesto puede llegar hasta el doble de lo pagado el año anterior. En todos los casos aplica también el tope general de la Ley 44 de 1990: el incremento total no puede superar el 100% del año anterior.

¿Los estratos 1, 2 y 3 tienen descuento en el predial?

Sí, los estratos 1, 2 y 3 tienen protección especial en el impuesto predial según la Ley 1995 de 2019. Para viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo catastral hasta 135 SMMLV (aproximadamente $236 millones en 2026), el incremento anual del predial no puede sobrepasar el 100% del IPC, incluso si hubo actualización catastral. Para predios de estratos 1, 2 y 3 en general, muchos municipios otorgan descuentos adicionales por pronto pago (pago antes del primer trimestre del año) y exenciones para viviendas de interés social. Las reglas específicas varían por municipio, por lo que te recomendamos consultar la normativa local.

¿Cómo saber el avalúo catastral de mi predio en 2026?

Puedes saber el avalúo catastral de tu predio en 2026 de tres formas: 1) Consultando el recibo del impuesto predial unificado (llega a tu domicilio o está disponible en la oficina virtual del municipio). 2) Consultando el Geovisor del IGAC en geoportal.igac.gov.co o colombiaenmapas.gov.co. 3) Solicitando el Certificado Catastral gratuito en vivi.igac.gov.co. En Bogotá, usa la plataforma catastroenlinea.catastrobogota.gov.co o la herramienta 'Pregúntale a Catia'. En Medellín, medellin.gov.co/certificados-catastrales. El avalúo catastral es la base sobre la que se calcula el impuesto predial, y suele ser diferente al valor comercial del predio.

¿Hasta cuándo se puede pagar el predial 2026 con descuento?

El descuento por pronto pago del predial 2026 varía según el municipio. En la mayoría de ciudades principales, el descuento es del 10% si pagas antes del último día hábil de marzo, y un descuento menor (5% o menos) si pagas en abril. En Bogotá, el descuento por pronto pago es del 10% para pagos realizados hasta el último día hábil de abril de 2026. Pasado ese plazo, se cobran intereses moratorios. Te recomendamos consultar la Secretaría de Hacienda de tu municipio para conocer las fechas exactas y los porcentajes de descuento aplicables en 2026.

¿Por qué me subió tanto el predial en 2026?

Si tu predial subió significativamente en 2026, las causas pueden ser: 1) Tu predio fue objeto de actualización catastral (formación o actualización del IGAC o tu municipio). 2) Tu predio está en uno de los 527 municipios rurales donde el IGAC aplicó la actualización masiva (Resolución 2057 de 2025). 3) El Decreto 1480 de 2025 incrementó los avalúos no actualizados en un 3%. 4) El municipio subió las tarifas del predial en 2026 (los concejos municipales pueden modificar las tarifas dentro de los rangos legales). 5) Tu predio cambió de categoría (por ejemplo, de rural a urbanizable). Si crees que el incremento es injustificado, puedes presentar un derecho de petición y solicitar una revisión.

¿Qué pasa si no pago el predial?

Si no pagas el predial en 2026, la entidad territorial (municipio o distrito) inicia un proceso de cobro coactivo que incluye: 1) Cobro persuasivo: notificaciones y requerimientos de pago. 2) Cobro coactivo: con intereses moratorios que se causan día a día desde el día siguiente al vencimiento. 3) Medidas cautelares: si la deuda es alta, pueden embargar cuentas bancarias, vehículos o el mismo predio. 4) Remate del predio: en casos extremos, después de varios años sin pago, el municipio puede solicitar el remate del bien para cobrar la deuda. La prescripción de la acción de cobro es de 5 años para predial. Te recomendamos pagar al menos el predial del año en curso para evitar acumulación de deuda.

¿El predial se puede declarar en la declaración de renta?

Sí, el impuesto predial pagado en el año gravable anterior se puede declarar como deducción en la declaración de renta, según el artículo 115 del Estatuto Tributario (modificado por la Ley 2277 de 2022). El tope de la deducción es el 1% del patrimonio líquido del contribuyente. Este beneficio aplica tanto para personas naturales como para empresas. Para aplicar la deducción, necesitas el recibo oficial de pago del predial (no el recibo de la factura) y debe estar pagado en el año gravable respectivo. Esta deducción es una de las que más impacto tiene en la reducción del impuesto a la renta.

¿Cuál es la diferencia entre avalúo catastral y valor comercial?

El avalúo catastral es el valor oficial que el IGAC (o el catastro descentralizado) asigna a un predio para efectos fiscales, registrales y de planificación territorial. Suele ser más bajo que el valor comercial. El valor comercial es el precio real de mercado al que un predio podría venderse, según las condiciones del mercado inmobiliario. La diferencia entre ambos puede ser significativa: en zonas urbanas consolidadas, el avalúo catastral puede ser 40-60% del valor comercial; en zonas rurales o en desarrollo, la diferencia puede ser mayor. Para el impuesto predial se usa el avalúo catastral; para venta, hipoteca o peritaje, se usa el valor comercial.